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主題: 天津鼓勵承租人購買直管公產住宅房屋!經管理單位同意也可轉讓使用權

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  • 發表于:2019/11/2 21:54:13
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11月1日天津市住房和城鄉建設委員會官網發布《市住房城鄉建設委印發天津市直管公產房屋管理辦法的通知》,本辦法自2019年11月1日起施行,2029年10月31日廢止。通知明確,本市鼓勵承租人購買所承租的直管公產住宅房屋。


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天津市直管公產房屋管理辦法

第一章 總 則

     

第一條 為了加強本市直管公產房屋管理,維護直管公產房屋權利人的合法權益,根據有關法律法規和相關政策規定,結合本市實際情況,制定本辦法。

第二條 本辦法所稱直管公產房屋,是指不動產權利人登記為市人民政府,由市住房城鄉建設行政主管部門代表市人民政府進行管理的住宅和非住宅房屋,黨政機關辦公用房、保障性住房除外。

本市行政區域內直管公產房屋的租賃、使用、修繕、出售以及監督管理等活動適用本辦法。


第三條 市住房城鄉建設行政主管部門負責全市直管公產房屋的管理工作,可以確定直管公產房屋管理單位承擔直管公產房屋的具體管理工作。

區住房建設行政主管部門負責本轄區內直管公產房屋的管理工作。第四條 直管公產房屋管理應當遵循產權清晰、權責明確、安全使用的原則。

 

第二章 權屬管理

 

 第五條 本辦法所稱直管公產住宅,是指不動產權利人登記為市人民政府,通過福利分配、轉讓等方式取得使用權,執行市人民政府批準租金標準的住房。


 第六條 下列房屋應當確定為直管公產非住宅:

(一)市級財政性資金投資建設或者購置的房屋;

(二)以直管公產非住宅征收補償資金建設或者購置的房屋;

(三)征收直管公產非住宅實行不動產權調換獲得的房屋;

(四)新建住宅配套非經營性公建;

(五)在現有直管公產非住宅占用的土地范圍內新建、擴建、改建、翻建的房屋;

(六)在劃撥土地上建設,并由公益一類、公益二類、生產經營類事業單位使用的房屋;

(七)依法接管、沒收歸公的房屋;

(八)法律、法規規定的其他應當歸公的房屋。


第七條 通過下列途徑投資建設或者購置的房屋,按照投資比例確定直管公產非住宅產權:

(一)國家各部委與本市財政性資金投資共同建設或者購置房屋的;

(二)投資建設單位利用非財政性資金與本市財政性資金投資共同建設或者購置房屋的;

(三)市級財政性資金與區級財政性資金共同投資建設或者購置房屋的。

投資建設單位不主張不動產產權或者不動產產權不能分割的,可以全部確定為直管公產非住宅。涉及市級財政性資金與區級財政性資金共同投資的,不動產產權不能分割的,按照共有方式確定不動產產權。


第八條 公益一類、公益二類、生產經營類事業單位新建的非住宅房屋竣工驗收合格后,由直管公產房屋管理單位進行不動產產權核實。經核實屬于直管公產非住宅的,建設單位持相關資料與直管公產房屋管理單位辦理房屋接管手續。


第九條 確定為直管公產非住宅的房屋辦理不動產權屬登記時,由直管公產房屋管理單位申請辦理直管公產非住宅不動產首次登記,權利人登記為市人民政府。

不動產登記所需測繪費等費用由房屋使用單位承擔,國家和本市另有規定的從其規定。


第十條 征收直管公產房屋的,應當按照國家和本市房屋征收的有關規定進行補償安置。

直管公產房屋被依法征收的,征收部門或者征收實施單位應當持征收決定、房屋征收公告、征收評估報告,與直管公產房屋管理單位簽訂安置補償協議。

征收直管公產非住宅房屋進行貨幣補償且補償資金用于承租人購置或者建設辦公用房的,承租人應當與直管公產房屋管理單位建立共管賬戶儲存。

征收直管公產非住宅房屋進行不動產產權調換的,調換后的房屋建筑面積不得低于被征收房屋建筑面積,且房地產市場評估價格不得低于被征收房屋房地產市場評估價格。


 第十一條 直管公產非住宅房屋承租人在原址新建、改建、翻建房屋的,應當持上級部門批準文件、建設項目批準文件、規劃部門核定的總平面圖等資料,向直管公產房屋管理單位提出申請。由直管公產房屋管理單位進行現場查勘,符合有關規定的,承租人與直管公產房屋管理單位簽訂不動產權歸屬協議書。涉及房屋拆除的,還應當提供擬拆除房屋1:500或者1:2000的地形圖,取得直管公產房屋管理單位出具的同意拆除直管公產非住宅房屋的書面意見。

房屋竣工驗收合格后,直管公產房屋管理單位到不動產登記經辦機構辦理不動產登記手續時,承租人應當做好配合,提供申請不動產登記相關材料并承擔所需費用。


 第十二條 直管公產非住宅房屋與其他產別房屋進行不動產產權調換的,應當對調換房屋進行房地產市場評估,并按照國家和本市有關規定辦理相關手續,繳納有關稅費。

直管公產非住宅房屋房地產市場評估價格低于調換房屋,調換房屋能夠分割的,按照房地產市場評估價格對等原則進行分割;調換房屋不能分割的,應當全部確定為直管公產非住宅房屋,差價補償事宜由調換雙方協商解決。直管公產非住宅房屋房地產市場評估價格高于調換房屋的,調換房屋的不動產權利人應當補齊差價。


第十三條 本市鼓勵承租人購買所承租的直管公產住宅房屋。


第十四條 經市住房城鄉建設行政主管部門審核并報市人民政府同意,直管公產非住宅房屋可以向承租人出售。

出售的直管公產非住宅房屋應當進行房地產市場評估,承租人應當與直管公產房屋管理單位簽訂出售協議。

出售的直管公產非住宅房屋土地使用權為劃撥方式取得的,承租人應當按照國家和本市有關規定辦理土地使用權出讓手續。


第十五條 有下列情形之一的,直管公產房屋不得出售:

(一)房屋使用權有爭議的;

(二)經鑒定屬于危險房屋的;

(三)征收決定范圍內的;

(四)屬于非成套或者成套伙用住宅房屋的;

(五)國家和本市規定禁止出售的其他情形。


 第十六條 直管公產房屋的出售收入、房屋征收補償收入等資金應當專項使用,并接受財政、審計部門的監督。

     

第三章 租賃管理

 

第十七條 承租人承租直管公產房屋時,應當與直管公產房屋管理單位簽訂租賃合同。

承租人應當按期支付租金。承租人遲延支付租金的,應當按照租賃合同的約定承擔違約責任。


第十八條 直管公產住宅房屋租金標準由市價格主管部門會同市住房城鄉建設行政主管部門制定和調整,報市人民政府批準后公布實施。

直管公產非住宅房屋租金標準由市住房城鄉建設行政主管部門制定和調整,報市人民政府批準后公布實施。


第十九條 醫院、學校、幼兒園、文化和體育場館等公益性單位承租直管公產非住宅房屋的,經市住房城鄉建設行政主管部門同意,可以采取保管自修方式。

保管自修房屋承租人應當與直管公產房屋管理單位簽訂保管自修房屋租賃合同,明確所承擔的房屋管理、使用、安全主體責任。


第二十條 承租人有下列行為之一的,直管公產房屋管理單位有權解除房屋租賃合同并收回房屋:

(一)擅自改變房屋用途的;

(二)擅自轉讓承租房屋的;

(三)拖欠租金超過12個月(含12個月)以上,經書面告知逾期仍不支付的;

(四)利用住宅房屋儲存污染物或者易燃、易爆、有毒等危險物品的;

(五)保管自修房屋的承租人未能按照租賃合同約定對房屋進行維修和設施設備養護的;

(六)房屋租賃合同約定的其他可以收回的情形。


第二十一條 經直管公產房屋管理單位同意,直管公產住宅房屋承租人可以轉讓使用權。

可以出售的直管公產住宅房屋使用權轉讓時,鼓勵受讓人購買直管公產住宅房屋。

經市住房城鄉建設行政主管部門同意,直管公產非住宅房屋承租人可以轉讓使用權。轉讓直管公產非住宅房屋使用權涉及國有資產處置的,應當遵守國有資產管理的相關規定。


第二十二條 有下列情形之一的,直管公產房屋不得轉讓使用權或者變更承租人:

(一)未依法簽訂租賃合同的;

(二)房屋使用權有爭議的;

(三)承租人拖欠房屋租金的;

(四)承租人擅自拆改房屋結構的;

(五)在屋頂、露臺、挑檐或者利用房屋外墻懸空搭建建筑物、構筑物的

六)成套獨用住宅房屋變為成套伙用住宅房屋的;

(七)申請受讓或者承租的個人沒有本市常住居民戶口的;

(八)國家和本市規定不得轉讓使用權或者變更承租人的其他情形。


第二十三條 在同一套或者同層毗鄰非成套直管公產住宅房屋中,有兩個以上(含兩個)直管公產住宅房屋租賃合同且承租人是同一人或者與其配偶、子女、父母分別承租的,可以申請辦理并戶。


第二十四條 承租人與承租人的子女、父母、(外)祖父母、(外)孫子女或者兄弟姐妹等近親屬,可以申請將承租的成套伙用或者非成套住宅房屋分戶。申請各方應當同時符合以下條件:

    (一)在申請分戶的住宅房屋中均具有本市常住居民戶口;

    (二)申請分戶的住宅房屋屬于承租人或者承租人近親屬的本市唯一住房;

    (三)申請分戶的住宅房屋應當可以獨立分間居住使用,計租面積不得小于9平方米。


第二十五條 夫妻離婚涉及住宅房屋分戶的,申請分戶的住宅房屋應當獨立分間居住使用;承租多處住宅房屋的承租人,只能選擇其中一處申請分戶。


第二十六條 承租人戶口遷出本市的,承租人的配偶、子女、父母可以申請辦理變更承租人過戶手續。

    夫妻離婚涉及直管公產住宅房屋使用權過戶的,可以申請辦理變更承租人過戶手續。


第二十七條 直管公產住宅房屋承租人死亡的,新的承租人通過以下方式確定:

    (一)直管公產住宅房屋承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同戶口簿親屬在其死亡后繼續承租直管公產住宅。指定行為可以采取司法公證或者到直管公產住宅房屋經營管理部門提交指定承租人告知書,并在本市主要紙質媒體刊登公告方式完成。

    (二)直管公產住宅房屋承租人生前未指定承租人的,承租人的配偶、子女、父母可以申請過戶。承租人子女已故或者無本市常住居民戶口的,承租人子女的子女可以申請過戶。


第二十八條 直管公產住宅房屋承租人死亡的,承租人的配偶、子女、父母放棄承租房屋的,與承租人同戶口簿其他親屬可以申請過戶。承租人的配偶、子女、父母應當出具具有法律效力的放棄承租房屋、同意過戶給其他親屬的協議書。


第二十九條 直管公產住宅房屋承租人死亡的,承租人無配偶、子女、父母,與承租人同戶口簿其他親屬可以申請過戶。


第三十條 直管公產住宅房屋承租人死亡后沒有符合第二十七條、第二十八條、第二十九條規定過戶條件人員的,與承租人不同戶口簿的兄弟姐妹可以在本市主要紙質媒體刊登公告,公告三個月期滿無異議的,可以申請過戶。


第三十一條 直管公產住宅房屋使用權過戶只能由一人提出申請;符合過戶條件的人員有兩人以上(含兩人)的,應當達成一致意見后方可申請過戶。

符合過戶條件人員達不成一致過戶意見,無法共同確認新承租人的,可以采取使用權轉讓方式進行處置。


第三十二條 直管公產住宅房屋承租人或者承租人死亡后符合申請過戶條件人員協商一致采取使用權轉讓方式處置房屋的,可以通過置換經營單位申請直管公產住宅房屋使用權轉讓。


第三十三條 未成年人或者無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請直管公產住宅房屋過戶的,應當由其法定代理人代理申請,并提交代為履行承租直管公產住宅房屋相關義務的保證書。

符合過戶條件的人員中有未成年人或者無民事行為能力人、限制民事行為能力人,并且由該未成年人或者無民事行為能力人、限制民事行為能力人以外的其他符合過戶條件的人員申請直管公產住宅房屋過戶的,其他符合過戶條件的人員應當承諾保證未成年人或者無民事行為能力人、限制民事行為能力人可以在該房屋居住,提交承諾書后,可以申請過戶。


第三十四條 依據本辦法第二十七條至第三十條規定仍無法確定新承租人的,直管公產房屋管理單位應當通知符合過戶條件人員限期確定新承租人,逾期無法確定的,不動產權利人可以收回該直管公產住宅房屋使用權。


第三十五條 直管公產房屋管理單位、置換經營單位應當將申請人提交的直管公產住房變更承租人相關申請材料錄入直管公產房屋信息管理系統,可以到房屋現場進行查勘。

房屋所在地的區住房建設行政主管部門對錄入信息進行核查,經核查符合條件的,應當自受理之日起15個工作日內,辦理直管公產住宅房屋變更承租人手續;不符合條件的,應當自受理之日起5個工作日內書面通知申請人并說明理由。


第三十六條 自然人承租直管公產非住宅房屋的,涉及并戶、分戶、過戶參照直管公產住宅房屋辦理。


第三十七條 未經直管公產房屋管理單位同意,直管公產住宅房屋承租人不得擅自轉租房屋。


第三十八條 公益一類、公益二類、生產經營類事業單位申請轉讓直管公產非住宅房屋使用權或變更承租人,經直管公產房屋管理單位核實符合條件的,報市住房城鄉建設行政主管部門同意后,直管公產房屋管理單位與新承租人重新簽訂租賃合同。


第三十九條 承租人轉租直管公產非住宅房屋的,應當向直管公產房屋管理單位書面申請。直管公產房屋管理單位經現場查勘同意轉租的,與承租人簽訂書面協議。轉租收益按照承租人與直管公產房屋管理單位8:2的比例分配。

承租人轉租直管公產非住宅房屋從事生產經營活動的,應當符合國家和本市有關規定。

 

第四章 維修管理

 

第四十條 承租人應當按照國家和本市有關規定以及房屋租賃合同的約定合理使用房屋,確保房屋住用安全。

承租人因非正常使用造成房屋損壞的,應當負責修復,不能修復的應當賠償。


第四十一條 直管公產房屋管理單位應當對出租的直管公產房屋及其設施設備承擔修繕責任,按照直管公產房屋的修繕范圍、標準和技術規范進行維修、養護。保管自修的直管公產房屋的修繕責任由保管自修房屋承租人承擔。

直管公產房屋的修繕責任人應當定期對直管公產房屋及其設施設備進行查勘,保證房屋安全和正常使用。


第四十二條 直管公產房屋管理單位在修繕直管公產房屋時,承租人應當予以配合。承租人自行安裝的裝飾裝修材料或者設施設備影響房屋修繕的,應當由承租人自行處理。因承租人未自行處理而造成其裝飾裝修材料和設施設備損壞的,直管公產房屋管理單位不承擔賠償責任。

對直管公產房屋共用部位、共用設施設備進行修繕時,承租人和相鄰權利人不得拒絕或者阻撓。因拒絕或者阻撓造成損失的,相關人員應當承擔賠償責任。


第四十三條 直管公產房屋管理單位應當從租金中提取不低于65%的資金作為修繕資金,并從修繕資金中提取一定比例的搶修資金,統籌用于直管公產房屋的應急搶修。


第四十四條 直管公產非住宅房屋的承租人對房屋進行裝修、改造,應當持裝修、改造設計方案向直管公產房屋管理單位提出書面申請。涉及拆改房屋結構或者加大房屋荷載的,應當由原設計單位出具相關意見或者由承租人提供房屋安全鑒定報告。直管公產房屋管理單位應當到現場查勘,經審核同意后與承租人簽訂裝修、改造協議書,明確相關責任。

第五章 附則

 

 第四十五條 違反本辦法第三十七條規定,擅自轉租直管公產住宅房屋的,由區住房建設行政主管部門責令限期整改。違反本辦法第三十九條規定,擅自轉租直管公產非住宅房屋的,由區住房建設行政主管部門責令限期補辦轉租手續。


 第四十六條 違反本辦法第四十一條規定,直管公產房屋修繕責任人未對房屋進行維修、養護的,由住房建設行政主管部門責令限期改正;因維修、養護不當造成房屋安全隱患或者事故的,由修繕責任人依法承擔相關法律責任。


第四十七條 違反本辦法第四十四條規定,直管公產房屋承租人擅自拆改房屋結構、加大房屋荷載的,由相關部門按照《天津市房屋安全使用管理條例》、《天津市街道綜合執法暫行辦法》等有關規定予以處理。


第四十八條 從事直管公產房屋管理的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。


第四十九條 本市劃轉至區人民政府的直管公產房屋及其他公產房屋的管理參照本辦法執行。


 第五十條 本辦法自2019年11月1日起施行,2029年10月31日廢止。

  
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